Beschränkungen für ausländische Investitionen auf dem indonesischen Wohnimmobilienmarkt könnten gelockert werden 

Indonesien liegt an der Spitze der schönsten Länder der Welt und wird voraussichtlich Deutschland, Japan und das Vereinigte Königreich hinsichtlich der Größe seiner Wirtschaft überholen und sich bis zur Mitte des Jahrhunderts weltweit den 4. Platz sichern.

Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) wächst mit einer beeindruckenden Rate von über 5 % pro Jahr und liegt damit deutlich über dem globalen Durchschnitt. Das vor drei Jahren eingeführte Exportverbot für Nickelerz scheint ein Erfolg gewesen zu sein, hat erhebliche ausländische Investitionen in das Land gelockt und Indonesien zu einem globalen Industriezentrum für die Batterieherstellung gemacht. Auch die Zahl der Stadtbewohner wächst beeindruckend schnell, angetrieben durch hohe Geburtenraten und die fortschreitende Urbanisierung.

Die Weltbank schätzt, dass bis 780,000 jährlich 2045 neue Haushalte gegründet werden, was zu einer langfristig robusten Nachfrage nach Wohnraum führt.

Auf den ersten Blick ist der indonesische Immobilienmarkt also ein idealer Ort zum Investieren.

Laut Numbeo, einer Datenbank zu Lebenshaltungskosten, sind die Preise für Wohnimmobilien deutlich niedriger als in anderen Ländern mit vergleichbarem Einkommen.

Darin heißt es, dass der durchschnittliche Preis für einen Quadratmeter Wohneigentum in einem Stadtzentrum in Indonesien knapp über 1,600 US-Dollar liegt, deutlich weniger als in Vietnam oder auf den Philippinen, wo er bei 2,800 US-Dollar bzw. 2,500 US-Dollar liegt.

Die Nachfrage wird durch steigende Einkommen und den Umzug von Familien aus minderwertigen Häusern in bessere, neu gebaute Wohnorte weiter angekurbelt, während die Angebotsseite offenbar an ihre Kapazitätsgrenze stößt, da die meisten großen Entwickler und Bauträger des Landes aufgrund drohender Fälligkeiten und begrenztem Platz überschuldet sind wachsen.

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Alles in allem sieht der Preisanstieg sehr attraktiv aus.

Dennoch bleiben die Preise aus gutem Grund relativ niedrig.

Da sich nur eine von fünf indonesischen Familien den Kauf eines Hauses auf einem offenen Gewerbemarkt leisten kann und über 2 % der Bevölkerung (etwa 6 Millionen) faktisch obdachlos sind, hat die indonesische Regierung seit langem oberste Priorität, den Markt vor Überfluss zu schützen Ausländer, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben würden, insbesondere in Orten wie Jakarta oder Bali.

Bis 2015 war es in Indonesien keinem Ausländer tatsächlich gestattet, Wohneigentum zu besitzen; Alle Einkäufe wurden über lokale Nominierte abgewickelt.

Nationale Gesetze verbieten Ausländern immer noch faktisch das uneingeschränkte Eigentum an der Immobilie und beschränken ihre Rechte auf ein Pachtrecht von maximal 80 bis 100 Jahren ohne Zugang zu Hypothekenfinanzierungen. Die Regierung legte außerdem einen Mindestpreis für Immobilien fest, den ein ausländischer Investor kaufen darf. Dieser reicht von etwa 65,000 US-Dollar für eine Wohnung in Orten wie Nord-Sumatra bis zu 325,000 US-Dollar für ein Haus in Jakarta, Bali oder Teilen von Java.

Für indonesische Verhältnisse handelt es sich um ein Luxussegment. Alles, was billiger ist, bleibt den Einheimischen überlassen.

Während es den Beschränkungen angeblich gelungen ist, die Immobilienpreise für Indonesier erschwinglich zu halten, haben sie in Verbindung mit massiver Bürokratie und überzogenen Infrastrukturentwicklungszielen die Rentabilität des Bausektors eingeschränkt.

Unternehmen, die mit steigenden Schulden zu kämpfen haben, waren nicht in der Lage, ausreichend freie Cashflows zu generieren, was die Alarmglocken schrillen lässt, die denen in China nicht unähnlich sind.

Dies und andere Überlegungen führten zu einem historischen Schritt hin zur Liberalisierung des ausländischen Eigentums.

Im Jahr 2021 schaffte Indonesien die Anforderung ab, dass ein ausländischer Käufer über eine langfristige Aufenthaltserlaubnis verfügen muss, bevor er ein Geschäft abschließen kann, und führte einige weitere Änderungen in den Eigentumsgesetzen ein, die ausländischen Investoren zugute kommen.

Allerdings hat die Reform bisher kaum zum erhofften Durchbruch geführt.

Schätzungen zufolge haben in den letzten Jahren bisher nur etwa 200 ausländische Eigentümer Wohnimmobilien in Indonesien direkt und ohne Nominierung gekauft, davon sind es im Jahr 40 nur etwa 2023.

Experten machen Verzögerungen bei der Umsetzung dafür verantwortlich: Es wird berichtet, dass die örtlichen Behörden immer noch Einwohnerausweise verlangen und den Prozess der Eigentumsregistrierung langwierig und kompliziert gestalten.

Doch all das dürfte sich bald ändern.

Da der Bausektor etwa 20 % des BIP-Wachstums ausmacht und die Inlandsnachfrage nach Metallen, Energie und Beton bis hin zu Dienstleistungen steigt, hat Indonesien keine andere Wahl, als seinen Immobilienmarkt für ausländische Investoren weiter zu öffnen, zumindest im Premiumbereich Segment.

Einige spekulieren, dass die Regierung schließlich auch Ausländern vollwertigen Eigentumsbesitz ermöglichen wird, zumindest in begrenzten Gebieten im Stil einer Freizone, und den Registrierungsprozess rationalisieren wird.

Die Regierung versucht, auch wohlhabende Migranten anzulocken.

Sie hat kürzlich ein „Zweitwohnsitz“-Visumprogramm eingeführt, das Personen mit einem stabilen Einkommen und mehr als 10 US-Dollar an Ersparnissen eine Aufenthaltserlaubnis für bis zu zehn Jahre im Land gewährt, ein „goldenes Visum“ für Millionäre, und prüft dies Einführung eines Visums für „digitale Nomaden“, das sich an junge Berufstätige richtet, die aus der Ferne arbeiten.

Aber auch das jetzige, befristete Erbbaurechtseigentum erscheint attraktiv.

Laut Housearch.com, einer führenden Plattform für die Immobiliensuche, liegt die durchschnittliche Mietrendite in einigen „heißen“ Gegenden bei bis zu 15 %.

Dies bedeutet eine Amortisationszeit von weniger als 8 Jahren und würde selbst bei einer geringfügigen Preiserhöhung über die Laufzeit des Leasingvertrags eine anständige zweistellige Kapitalrendite gewährleisten.

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