Könnten Covid-Klauseln nach der Zerstörung des britischen Immobiliensektors Hauskäufer und Verkäufer schützen?

Nachdem der britische Bundeskanzler Rishi Sunak monatelang die Aussicht auf eine Verlängerung des Stempelsteuerurlaubs für Immobilienverkäufe von bis zu 500,000 GBP heruntergespielt hatte, entschied er sich schließlich für eine mutige neue Reihe von Konjunkturmaßnahmen für den britischen Wohnungssektor in der EU 2021 Budget Anfang dieses Monats enthüllt. Neben einer dreimonatigen Verlängerung des Stempelsteuerurlaubs, der ursprünglich aber am 31. März auslaufen sollte, aber läuft jetzt Bis Ende Juni, gefolgt von weiteren drei Monaten Ausnahmeregelung für einige Verkäufe, um einen „reibungslosen Übergang zur Normalität“ zu gewährleisten, führt die Bundeskanzlerin nun auch eine Hypothekengarantie für Wohnungsbaudarlehen mit einer Anzahlung von 5% ein.

Umfrageergebnisse der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) legen nahe, dass die Maßnahmen nicht einen Moment zu früh kommen. Obwohl der Immobiliensektor nach der Aufhebung der Lockdown-Maßnahmen im vergangenen Mai starke Zahlen aufwies, drängte der Markt auf ein SechsjahreshochDie britischen Kreditgeber stellten beinahe sicher, dass die Erholung nicht von Dauer sein würde, indem sie den Zugang zu Hypotheken einschränkten. Nach der ersten Sperrung reduzierten die britischen Banken die festverzinslichen Zwei- und Fünfjahres-Hypothekengeschäfte um 95% des Loan to Value (LTV) von 105 auf nur 15 - mit Rekord hohe Rückzahlungsgebühren verbunden.

Als solches nach a Ansturm von Immobilienaktivitäten Es folgten die ersten zwei Monate der Sperrung und Aufforderung Vorhersagen einer Immobilienerholung in der zweiten Hälfte des letzten Jahres, a Abgabe In den ersten beiden Monaten des Jahres 2021 wurde die Notwendigkeit realistischer Erwartungen in einer Wirtschaft aus der Zeit der Pandemie deutlich. RICS hat a gefunden 29% Rückgang bei Käuferanfragen im Januar und einem weiteren (wenn auch moderateren) Rückgang von 9% im Februar, wobei Vermessungsingenieure weniger Immobilien auf den Markt bringen. Im scharfen Gegensatz zum Optimismus nach der Sperrung im letzten Jahr sagten viele Immobilienmarktanalysten a bärisch 2021 vor den jüngsten Ankündigungen von Sunak - auch als Immobilienmakler wie Savills mit frischem auf das neue Budget reagierten Vorhersagen von boomenden Preisen zu kommen.

Vor allem die übergroßen Auswirkungen der Interventionen von Sunak auf einen instabilen Wohnungssektor zeigen, dass die britische Regierung eine wichtige Rolle bei der Abschwächung der Auswirkungen der Pandemie auf Käufer und Verkäufer von Eigenheimen im vergangenen Jahr gespielt hat. Diese Realität speist Forderungen nach erweiterten staatlichen Maßnahmen, die über Hypothekensysteme und Steuerferien hinausgehen, um den Immobiliensektor zu stabilisieren und die Personen zu unterstützen, die versuchen, daran teilzunehmen - insbesondere in England, wo die einzigartige Struktur der Transaktionen in der „Immobilienkette“ verblieben ist viele Familien in schwierigen finanziellen Schwierigkeiten.

Wie Beth Rudolf von der UK Conveyancing Association sagte EuReporter: „Die Regierung hätte Verbesserungen beim Umzugsprozess vorschreiben müssen, damit die Transaktionen im Durchschnitt nicht 22 Wochen dauern. Sie haben alles zur Hand, was die Regulierung von Immobilienmaklern, die Berichte der Law Commission über die Pacht und die von der Gruppe für den Kauf und Verkauf von Eigenheimen entwickelten Lösungen zur Unterstützung des Ministeriums betrifft, aber leider scheint es in bestimmten Bereichen einen Glauben zu geben der Regierung, dass die obligatorische Regulierung nicht die Antwort ist. Wir glauben, dass genau dies erforderlich ist, da die freiwillige Übermittlung von Änderungen durch Anwälte und Immobilienmakler nicht weit genug gehen wird. “

Eine der wirksamsten potenziellen Maßnahmen zur Stützung des Immobilienmarktes inmitten einer unvorhersehbaren Gesundheitskrise könnte dieCovid-Klausels 'von Immobilienfachleuten empfohlen, nachdem die Pandemie im vergangenen Jahr Tausende von Transaktionen gestört hatte. Könnten solche Klauseln der Regierung einen ersten Schritt auf dem Weg zu einer grundlegenderen Reform der Industrie bieten, da Covid-19 grundlegende Mängel im Immobilienkettensystem aufdeckt?

Wiederholte Schocks bei Käufern und Verkäufern dämpfen die Nachfrage

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Die Kehrtwende der Kanzlerin zum ursprünglichen Stichtag 31. März für die Verzicht auf Stempelsteuer spiegelt eine Verschiebung in der eigenen Sicht der Regierung auf ihre Verantwortlichkeiten wider. Während die ursprüngliche Pause in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 zu einem Anstieg der Hauskäufe führte, sahen sich Familien, die in den ersten Wochen dieses Jahres versuchten zu kaufen, mit dem konfrontiert, was die BBC ruft an "Ein Wettlauf um die Einhaltung der Steuerfrist", da der von der Regierung bedingte Anstieg der Nachfrage zu Verzögerungen bei Vermessungsingenieuren, Immobilienmaklern und anderen Immobilienfachleuten führte. Trotz des Risikos gestellt zu Hunderttausenden von Transaktionen bei der 'Klippenrand', und ein intensive Kampagne Die Kanzlerin hatte sich wiederholt geweigert, die Frist zu verschieben, bevor die Verlängerung schließlich Teil des neuen Haushaltsplans wurde.

Die Erfahrung des Briefmarkensteuerurlaubs und der Eigenheimkäufer, die Zehntausende Pfund abnehmen mussten, wenn sie ihre Einkäufe nicht vor Ablauf abschlossen, spiegelte die traumatischen Erlebnisse Tausender potenzieller Eigenheimkäufer und -verkäufer wider, die gerade in der ersten Sperre gefangen waren vor weniger als einem Jahr. Eine Umfrage von Butterfield ergab, dass der Immobiliensektor im Jahr 2020 zusammen mit dem Rest der Wirtschaft gewaltsam geschlossen wurde drei von zehn potenzielle Käufer, die sich gesichert hatten 'Hypotheken im Prinzip'(MIP) hatte den Teppich unter ihren Füßen herausgezogen und verlor ihre Umtauschkaution infolge der Abschaltung, die nach dem Austausch von Wohnverträgen in Kraft trat.

Die Einzigartigkeit des Immobilienmarktes in England, der auf der Grundlage von „Ketten“ strukturiert ist, die mehrere Transaktionen miteinander verbinden, macht englische Käufer und Verkäufer besonders anfällig für die Auswirkungen von Schocks wie Covid. Käufer, die sich mitten in einer unterbrochenen Kette befinden, in der ihr eigener Käufer einen Kauf nicht mehr abschließen kann, sind nicht berechtigt, die Anzahlung, die sie dem Verkäufer bei ihrer weiteren Transaktion schulden, zurückzuerhalten. Als ein Hypothekenmakler erklärt zu den Schadenkalkulation: „[Einzahlungs-] Vereinbarungen sind grundsätzlich nicht rechtsverbindlich. Sie würden hoffen, dass die Verkäufer in den meisten Fällen mitfühlend sind und die andere Partei ohne oder mit geringen Kosten vom Vertrag entbinden, aber vertraglich sind sie nicht dazu verpflichtet. “

Standardisierung der Covid-Klausel zum Schutz von Käufern und Verkäufern

Noch vor Beginn der Pandemie ist die Ursache von eins im Fünf Fehlschläge beim Kauf von Immobilien waren ein Bruch in der Kette. Im Jahr 2017 kostete das Phänomen Hausbesitzer über 500 Millionen Pfund pro Jahr bei nicht erstatteten Transport-, Bewertungs-, Makler- und Umfragekosten, während den Verkäufern auch Immobilien übrig bleiben, die schwerer zu verkaufen sind. Covid-gebundene Sperren haben diese Risiken erhöht, und Butterfield stellte fest, dass mehr als die Hälfte der befragten Käufer aufgrund von Sperren in der Mitte der Kette gefangen waren. Volle vier von zehn Käufern waren gezwungen, von ihrem Kauf zurückzutreten, nachdem ihr Angebot angenommen worden war.

Während die Minister vor der Forderung stehen, das System der „Immobilienkette“ anzugehen, könnte eine vorläufige Maßnahme darin bestehen, dass die britische Regierung standardisiert und beauftragt wird. “Covid-19-Klausels 'wurde als Zusammenarbeit zwischen dem Ministerium für Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung und der Gruppe für den Kauf und Verkauf von Eigenheimen entwickelt. Während die Anwendbarkeit solcher Klauseln auf bestimmte Umstände beschränkt ist, die in direktem Zusammenhang mit der Pandemie stehen, zeigt die Erfahrung des vergangenen Jahres, dass sie sich möglicherweise positiv auf das finanzielle und emotionale Wohlergehen Tausender potenzieller Käufer von Eigenheimen auswirkt. Der Sektor selbst hat die Klausel ebenfalls begrüßt. Beth Rudolf nannte sie „eine großartige Idee, die sehr schnell umgesetzt wurde, um die Industrie und die Verbraucher zu unterstützen.“

Diese neue Klausel, die mit staatlichem Input entwickelt wurde, ist in Immobilienverträgen noch lange nicht verbindlich oder universell und wirft die Frage auf, ob die Regierung sich bemühen sollte, die Anwendung solcher Klauseln bis zum Ende der gegenwärtigen Krise zu fördern oder sogar zu beauftragen . Basisanstrengungen wie die Kampagne für Covid Relief für britische Käufer und Verkäufer in Großbritannien (CCR-UK) fordern beispielsweise den Wohnungssekretär Robert Jenrick und die Regierung auf, „öffentlicher Schutz und Unterstützung“Betroffene Käufer und Verkäufer, indem die 'Covid-Klausel' ab dem Beginn der ersten Sperrung im März letzten Jahres gesetzlich vorgeschrieben und gültig gemacht wurde.

Parlamentarische Aktion zu Erweitern Sie den Aufgabenbereich Diese Klauseln oder die rückwirkende Ausweitung ihres Schutzes auf Tausende von Personen, die bereits von schmerzhaften (aber notwendigen) Entscheidungen im Bereich der öffentlichen Gesundheit betroffen sind, könnten der Regierung auch einen realistischeren kurzfristigen Weg bieten, um konkrete Maßnahmen als Reaktion auf die Maßnahmen zu ergreifen Immobilienkrise - während das Vertrauen der Öffentlichkeit in die Stabilität des Wohnungssektors wiederhergestellt und die Grundlage für umfassendere Reformen in den kommenden Monaten gelegt wird.

Trotzdem warnen Branchenführer wie Rudolf davor, dass der Weg zu langfristigen Reformen weit über die Pandemie hinausgehen wird. Unter den vielen Problemen, die eine Änderung der Vorschriften erfordern: das Fehlen eines Mandats für die „Vorabbereitstellung von Informationen bei der Auflistung, einschließlich Pacht-, Miet- und Behördeninformationen“, das Fehlen einer Verpflichtung für Käufer, „nachzuweisen, dass sie sich die Immobilie durch ein Zertifikat leisten können Bestätigung der grundsätzlichen Entscheidung des Kreditgebers oder der Finanzierungsquelle “und des Verkäufers, um ihre Beziehung zum Eigentum nachzuweisen,„ um Betrug durch Verkäuferidentitätswechsel zu vermeiden “, und der Notwendigkeit einer„ Regulierung der Immobilienmakler und Digitalisierung des Grundbuchs, sowohl in Bezug auf die Anträge “ und maschinenlesbare Taten. “

Wenn und wann das Vereinigte Königreich diese regulatorischen Mängel behebt, bestehen Vertreter der Branche darauf, dass „sobald ein Angebot angenommen wird, die Parteien verwandte Transaktionen abwickeln können, in dem Wissen, dass alles durchlaufen wird“ - kurz gesagt, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer ein gewisses Maß an Sicherheit genießen werden das hat seit Beginn der Pandemie auf dem Markt schmerzlich gefehlt.

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