Attraktivität europäischer Immobilien auf dem Weltmarkt: Experteneinblicke von Motti Gruzman von Excelion

Historisch gesehen haben die US-amerikanischen und europäischen Immobilienmärkte eine enge Beziehung zueinander, wobei Trends auf dem einen Markt oft Erkenntnisse für den anderen Markt liefern. Dies gilt insbesondere für Veränderungen wie den Aufstieg des E-Commerce und seine Auswirkungen auf die Logistik- und Einzelhandelsbranche. Das aktuelle globale Wirtschaftsumfeld – gekennzeichnet durch Inflation, höhere Zinsen und Instabilität im Bankensektor – erschwert diesen Ansatz jedoch. Aus folgenden Gründen könnte die Anwendung von Erkenntnissen aus den USA auf Europa irreführend sein:

• In Europa kam es zu einer raschen Neubewertung der Kapitalwerte, während sich die nordamerikanischen Werte trotz schwächerer Fundamentaldaten noch nicht wesentlich angepasst haben.
• In Europa sind die Leerstandsquoten so niedrig wie nie zuvor, während sie in den USA im Durchschnitt etwa 2.6 Mal höher sind.
• Die Nettoabsorption von Büroflächen in Europa war in den letzten sieben Quartalen positiv, während die USA seit Beginn der Pandemie eine negative Absorption verzeichneten.
• In Europa liegen die Anreize für Standardleasing im Durchschnitt bei 10.3 Prozent und sind damit deutlich niedriger als in den USA, wo sie bis zu 30 Prozent des Leasingwerts ausmachen können und sich somit auf das Nettobetriebseinkommen auswirken.
• Europa ist beim Hotdesking und der effizienten Raumnutzung führend, da diese Praktiken bereits vor der Pandemie eingeführt wurden, was zu einer effizienteren Büronutzung führte.

Neuberechnung der Werte und Marktreaktionen

Nordamerikanische Werte spiegeln noch nicht die Fundamentaldaten wider

Die Immobilienwerte in Europa haben sich schnell an die neuen wirtschaftlichen Bedingungen angepasst. Gutachter haben die Spitzenrenditen und Diskontsätze angehoben, um den Zinsanstiegen Rechnung zu tragen, was zu einer raschen Preisanpassung führte. Obwohl die Zahl der Transaktionen weiterhin verhalten ist, liegen sie nahe an den Buchwerten, was Vertrauen in die aktuellen Bewertungen suggeriert und die Markttransparenz erhöht.

Im Gegensatz dazu haben sich die Immobilienwerte in Nordamerika langsamer angepasst. So sanken die Immobilienwerte in Nordamerika in den zwölf Monaten bis März um 12 %, während sie in Kontinentaleuropa um 2.4 % und in Großbritannien um 13 % sanken. Obwohl die Immobilienwerte in den USA um 22 % sanken, ist dies weniger als der Rückgang von 14.1 % bei europäischen Büroimmobilien. Diese langsamere Anpassung in Nordamerika könnte auf Widerstandsfähigkeit hindeuten, aber die Daten stützen diese Ansicht nicht vollständig.

Anlegerstimmung und Büroinvestitionen

In den USA sind die Büroinvestitionen im Vergleich zu Europa auf einem niedrigeren Niveau. Traditionell machen Büroinvestitionen rund 50 % der gewerblichen Immobilienaktivität in den USA aus, doch dieser Anteil sank im 20. Quartal 1 auf 2023 %. Im Gegensatz dazu haben Europa und Asien trotz allgemeiner Rückgänge relativ stabile Büroinvestitionsanteile beibehalten. Diese Diskrepanz spiegelt die schwächere Anlegerstimmung in den USA und die Skepsis gegenüber den aktuellen Bewertungen wider.

Fundamentaldaten und Mietwachstum

Leerstandsraten

Europa weist mit 7.6 % die niedrigste Leerstandsquote für Büroflächen unter den großen globalen Regionen auf, was ein potenzielles Mietwachstum unterstützt. Im Vergleich dazu haben große US-Märkte wie New York und San Francisco seit der Pandemie einen deutlichen Anstieg der Leerstandsquoten erlebt, wobei die Quote in San Francisco von 3 % auf über 30 % anstieg. Dies gibt Anlass zur Sorge hinsichtlich der Veralterung vieler US-Büroimmobilien, insbesondere von Hochhäusern, die im Vergleich zu den niedrigeren Gebäuden Europas schwieriger umzufunktionieren sind.

Mietwerte

Trotz aller Herausforderungen verzeichnen die Spitzenmieten in Europa – insbesondere für nachhaltige und an Annehmlichkeiten reiche Flächen – weiterhin ein positives Wachstum. JLL prognostiziert für die nächsten fünf Jahre ein durchschnittliches jährliches Mietwachstum von 2.2 % für erstklassige Büros in Westeuropa. Im Gegensatz dazu wird für die US-amerikanischen Spitzenbüromärkte bis 1.9 ein bescheidenes Wachstum von 2027 % erwartet, wobei traditionelle Prognosemodelle strukturelle Veränderungen in der Büronutzung kaum berücksichtigen können.

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Nettoabsorption

Die Nettoabsorption von Büroflächen in Europa bleibt positiv, da die Vermietungsaktivität das neue Angebot übersteigt und Flächen auf den Markt zurückkehren. In den USA hingegen sinkt die Nachfrage der Mieter und es kommt zu verstärkter Entwicklung, was zu einer negativen Nettoabsorption führt.

Leasing-Anreize

In Europa liegen die durchschnittlichen Mietanreize bei 10.3 % des Mietwerts, gegenüber 7 % im Jahr 2019. In einigen Städten wie Paris La Défense sind die Anreize sogar noch höher. In den USA sind die Anreize deutlich höher und erreichen in Städten wie Chicago bis zu 30 %. Diese Diskrepanz unterstreicht die stärkere Verhandlungsmacht der Mieter in den USA und lässt darauf schließen, dass die europäischen Märkte trotz steigender Finanzierungskosten besser aufgestellt sind, um das Nettobetriebseinkommen zu steigern.

Flexibles Arbeiten und Büronutzung

Europäische Büros haben schon lange Hotdesking eingeführt, was zu einer effizienteren Raumnutzung im Vergleich zu den USA führt, wo feste Schreibtische üblicher sind. Europäische Büros sind nach der Pandemie besser ausgelastet, die Belegungsraten sind deutlich höher als in den USA. JLL-Daten zeigen, dass die Büroauslastung in den USA zwischen 40 und 60 % liegt, verglichen mit 70 bis 90 % in Europa. Diese Effizienz, gepaart mit einer schnelleren Rückkehr zur Büroarbeit in Europa, verschafft den europäischen Märkten eine günstige Ausgangsposition für die Bewältigung der langfristigen Nachfrage nach Büroflächen.

Ein lebendiges Beispiel für rentable Investitionen in europäische Immobilien

Einer unserer Kunden hat kürzlich in eine Immobilie in unserem Pamporovo-Projekt investiert und ist von den Ergebnissen begeistert. Die Wohnung im Herzen des Rhodopen-Gebirges bietet einen atemberaubenden Rückzugsort, umgeben von üppigen Wäldern und Almenwiesen. Er genießt nun ein Ferienhaus, das zugleich eine kluge Investition ist. Im Winter bietet die Immobilie eine gemütliche Basis für Ski- und Snowboard-Enthusiasten, während sie im Sommer der perfekte Ort zum Wandern und Erkunden der Natur ist. Wenn er die Wohnung nicht nutzt, generiert sie Mieteinnahmen, da Pamporovo sowohl für Wintersportler als auch für Sommerabenteurer attraktiv ist. Dieser doppelte Vorteil hat ihm nicht nur mehrere Urlaube pro Jahr ermöglicht, sondern auch den Wert der Immobilie gesteigert und sie zu einem wertvollen Vermögenswert in seinem Anlageportfolio gemacht.

Zusammenfassung und Ausblick

Die Immobilienmärkte in den USA und Europa unterscheiden sich erheblich. Die beträchtlichen Preisanpassungen, niedrigen Leerstandsquoten, die positive Nettoabsorption und die effiziente Büroauslastung in Europa lassen auf eine stärkere Position im Vergleich zu den USA schließen. Europa steht zwar vor eigenen Herausforderungen, darunter mögliche weitere Wertkorrekturen, aber seine aktuellen Fundamentaldaten deuten darauf hin, dass es den US-Markt mittelfristig übertreffen könnte. Der nordamerikanische Immobilienmarkt, der durch finanzielle Instabilität, Überangebot und hohe Bewertungen belastet ist, hat schwierigere Aussichten.

Das Verständnis dieser feinen Unterschiede ist für Investoren und Anteilseigner von entscheidender Bedeutung, wenn es darum geht, sich in der sich entwickelnden globalen Immobilienlandschaft zurechtzufinden.

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Photo by Brian Babb on Unsplash

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